Jaarverslag 2018 gemeente 's-Hertogenbosch

Grondbeleid

De financiële positie van het grondbedrijf

Het grondbedrijf heeft drie groepen projecten:

  1. Bouwgronden in Exploitatie (BIE)
    Dit zijn gronden die het grondbedrijf actief transformeert naar bouwgrond. Uw raad heeft hiervoor een grondexploitatiecomplex (ruimtelijk plan) met een grondexploitatiebegroting vastgesteld. Ten behoeve van deze jaarrekening hebben wij alle lopende grondexploitatiebegrotingen weer geactualiseerd.
  2. Overige gronden en panden
    Dit gaat om gronden die niet of nog niet in ontwikkeling worden gebracht. Dit bezit wordt jaarlijks beheerd.
  3. Kostenverhaalsprojecten
    Hierbij gaat het om kosten die de gemeente in rekening brengt bij particuliere ontwikkelingen. Hier gaat het om faciliterend grondbeleid. De gemeente heeft hier geen eigendom.

In het vervolg van deze paragraaf beschrijven wij de financiële positie van het grondbedrijf. Dit doen we aan de hand van de volgende onderdelen:

  • De boekwaarde en de getroffen voorziening;
  • De algemene reserve en de risico’s;
  • Het geraamd eindresultaat.

Boekwaarde en getroffen voorziening

De projecten van het grondbedrijf staan op de balans van de gemeente. Dit is tegen de boekwaarde. Uiteindelijk moet deze boekwaarde terugverdiend worden. Dit geldt voor alle drie de groepen projecten van het grondbedrijf.

  • Bij de BIE’s bestaat deze boekwaarde uit de tot nu toe gemaakte kosten op de projecten. Hiervan halen we de al behaalde opbrengsten af. Het bedrag dat daarna overblijft plus de nog te maken kosten, moeten we goedmaken uit de verkoop van bouwgrond.
  • Bij de overige gronden bestaat de boekwaarde uit de (historische) verkrijgingsprijs en bijkomende kosten. Als de marktwaarde van de gronden / panden lager is dan deze boekwaarde, dan waarderen we deze boekwaarde af. De jaarlijkse exploitatiebaten en –lasten van deze gronden komen ten gunste of ten laste van de algemene reserve van het grondbedrijf. Op de boekwaarde van panden wordt afgeschreven indien geen sprake is van een slooppand.
  • Bij de kostenverhaalsprojecten (faciliterend grondbeleid) maken we kosten. Deze dekken we af uit de exploitatiebijdragen van particuliere ontwikkelaars. De boekwaarde hiervan bevat de tot nu toe gemaakte kosten min de tot nu toe ontvangen bijdragen.

Als we op een BIE een tekort verwachten, dan treffen wij direct een voorziening. Een bedrag ter grootte van het verwachte tekort zetten wij dan apart. De grond voor het project Heesch West staat onder de overige gronden. Deze grond brengen wij later over naar de GR Heesch West. Ook voor het verwachte nadeel op dat project, houden wij een voorziening aan. Op de boekwaardes en de voorzieningen gaan we hier onder verder in.

Ontwikkeling van de boekwaarde

De totale boekwaarde van het grondbedrijf is het afgelopen jaar gedaald naar € 153,5 miljoen. Vorig jaar was dit nog € 164,8 miljoen.

Uitgesplitst in de drie soorten projecten van het grondbedrijf:

Boekwaarde per 1-1-2018

Boekwaarde per 31-12-2018

Bouwgronden in Exploitatie

76,8

67,1

Overige gronden en panden

83,2

81,0

Kostenverhaalsprojecten

4,8

5,4

Totaal boekwaarde

164,8

153,5

Tabel 1   

Boekwaarde Bouwgronden in Exploitatie

Het grondbedrijf kende per 31 december van het afgelopen jaar 28 Bouwgronden in exploitatie (BIE’s). In 2018 is er één BIE toegevoegd, namelijk het project Eindhovenlaan 1. Op deze locatie is een voormalig schoolgebouw gesloopt voor de ontwikkeling van sociale huurappartementen.

De totale boekwaarde van deze BIE’s heeft zich het afgelopen jaar als volgt ontwikkeld:

Noot:

(bedragen x € 1 mln.
(met correctie afrondingsverschillen))

Boekwaarde per 1-1-2018

76,8

+ kosten 2018:

- aankopen

1

3,6

- bouw- en woonrijpmaken

2

11,3

- rente

3

0,4

15,3

-/- opbrengsten 2018:

- verkopen

4

27,3

- bijdragen van derden

5

0,5

- saldo van beheeropbrengsten en -kosten

6

0,3

28,1

+ winstnemingen 2018

7

3,1

Boekwaarde per 31-12-2018

67,1

Tabel 2

Toelichting bij tabel 2:

1- De aankopen in 2018 betreffen met name interne overdrachten en verrekeningen. Er heeft een interne overdracht plaatsgevonden van de locatie Eindhovenlaan 1 en de financiële overdracht van de school het Boschveldje is gerealiseerd.

2- Bij actief grondbeleid koopt de gemeente grond. Deze grond maakt zij bouwrijp. Hier valt onder het slopen van opstallen, grondsanering, ophogen, aanleg riolering en aanleg bouwstraten. De bouwrijpe kavels worden verkocht aan corporaties, marktpartijen en particulieren. Deze zorgen er op hun beurt voor dat de grond wordt bebouwd. De gemeente legt daarna het openbaar gebied aan. Dit noemen wij het woonrijp maken van het gebied.

De meeste kosten bouw- en woonrijpmaken zijn in 2018 gemaakt in de volgende projecten (bedragen x € 1 mln.):

Project

Totale kosten bouw- en woonrijpmaken

De Groote Wielen

4,7

Rosmalense Plas

1,7

Boschveld

0,9

Kom Rosmalen

0,8

Nuland-Oost (Pelgrimsche Hoeve)

0,6

Tabel 3

3- Het grondbedrijf krijgt rente in rekening gebracht over de boekwaarde. Voor de BIE’s ging het in 2018 per saldo om € 0,4 miljoen rente. Het werkelijke gemiddelde rentepercentage voor het grondbedrijf bedroeg vorig jaar 0,49%.

4- In het totaal is in 2018 voor € 27,3 miljoen bouwgrond en vastgoed verkocht. Dit bedrag ligt lager in vergelijking met 2017. Toen is er voor ruim € 45 miljoen aan gronden verkocht. In de volgende projecten is in 2018 voor meer dan € 0,5 miljoen aan grond verkocht:

Project

Doel

Totale opbrengst grondverkopen 2018
(bedragen x € 1 mln.)

De Groote Wielen

Woningbouw + maatschappelijke voorzieningen

17,0

Boschveld

Woningbouw

2,5

Nuland-Oost (Pelgrimsche Hoeve

Woningbouw

1,7

Nuland-Oost (De Terp)

Bedrijventerrein

1,0

Vinkelse Slagen

Woningbouw

0,9

Eindhovenlaan

Woningbouw

0,9

Willemspoort

Woningbouw

0,6

Rosmalense Plas

Bedrijventerrein

0,6

Paleiskwartier

Woningbouw en voorzieningen

0,5

Tabel 4

5- Het grondbedrijf kreeg in 2018 diverse bijdragen van derden. In het kader van het afgesloten convenant met de BOM en Heineken is in 2018 het restant (€ 0,2 miljoen) van de door hen toegezegde bijdrages in het verwachte tekort ontvangen. Ook is een bijdrage van de B.V. Paleiskwartier ontvangen van € 0,1 miljoen als vergoeding voor gemaakte plankosten.  

6- Het grondbedrijf heeft binnen de BIE’s ook percelen en panden tijdelijk in beheer. Dit is in afwachting van de herontwikkeling (dan wel verkoop of ruiling). Over 2018 was hierbij sprake van een voordelig exploitatieresultaat van € 0,3 miljoen.

7- Op enkele lopende projecten verwachten wij een positief financieel resultaat. Op enig moment is het nemen van winst aan de orde. Dat wil zeggen te storten in de algemene reserve van het grondbedrijf. Cijfermatig stijgt bij het nemen van een positief resultaat de boekwaarde van de BIE’s.

Tussentijdse resultaatneming is in twee gevallen aan de orde:

A. Als binnen een grondexploitatie met een verwacht positief eindresultaat grond wordt verkocht, draagt het project bij aan de reserve grote werken.
Bij de projecten De Groote Wielen, Empel-Noord, Eindhovenlaan, Bokhoven en Jan Sluyterstraat  is in 2018 bouwgrond verkocht. Daarom is het bij deze projecten mogelijk tussentijds een positief resultaat te nemen ten behoeve van de reserve Grote Werken. Dit gaat om een bedrag van € 0,2 miljoen. Dit bedrag wordt via de algemene reserve van het grondbedrijf gestort in de reserve grote werken. We hebben ook grondexploitaties met een verwacht tekort. Van daaruit wordt geen bijdrage gedaan aan de reserve grote werken.

B. Conform de BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) is het voorgeschreven om eerder dan bij het afsluiten van een grondexploitatieproject tussentijds winst te nemen. Hierbij wordt de POC-methode (percentage of completion) gehanteerd. Met deze methode wordt, op basis van de verhouding blijkend uit de gerealiseerde kosten en opbrengsten versus de totale omvang van de kosten en opbrengsten, bepaald hoeveel van het positieve saldo van een grondexploitatie toe te rekenen is aan de reeds gerealiseerde kosten en opbrengsten. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de risico’s die specifiek samenhangen met de nog te realiseren kosten en opbrengsten van de individuele grondexploitaties.

In 2018 zijn er kosten en opbrengsten binnen de projecten gerealiseerd. Dit leidt ertoe dat er op diverse projecten een positief resultaat dient te worden genomen.
Door wijzigingen in de grondexploitaties De Brand en Empel Oost dient een deel van het reeds gerealiseerde positieve resultaat (€ 1,0 miljoen) te worden teruggedraaid. Op termijn zal deze winst bij uitgifte alsnog worden gerealiseerd.  

In de volgende tabel zijn de belangrijkste winstnemingen per 31 december 2018 aangegeven. Bij het project Station dient opgemerkt te worden dat van het resultaat van € 1,6 miljoen reeds € 1,3 miljoen wordt ingezet voor het Programma Spoorzone (Raadsbesluit dd. 6 maart 2018). Vanuit dit project wordt per saldo € 0,3 miljoen toegevoegd aan de algemene reserve van het grondbedrijf.

Winstneming per 31-12-2018 op basis van Poc-methode (bedragen x € 1 mln.)

Station

 1,6

De Groote Wielen

1,3

De Hoef

 0,6

Empel Noord

0,3

Jan Sluyterstraat

0,1

Bokhoven

0,1

Empel Oost

-/- 0,5

De Brand

 -/- 0,6

Tabel 5

Getroffen voorziening BIE’s

Jaarlijks herzien wij de grondexploitatiebegrotingen. Dit kan betekenen dat het verwachte tekort hoger of lager wordt. De voorziening wordt hierop dan aangepast. De totale voorziening komt eind 2018 uit op € 32,8 miljoen. Per 1 januari 2018 bedroeg de stand van de voorziening nog € 38,7 miljoen. Voor een bedrag van € 4,9 miljoen is de lagere stand van de voorziening het gevolg van een technische aanpassing, welke voortvloeit uit de boekhoudregels. Het grondbedrijf heeft de locatie van de school het Overpad intern overgenomen vanuit onderwijshuisvesting. De vergoeding voor deze overdracht is afkomstig uit de gemeentelijke GSB-middelen. Deze gelden zijn in het verleden toegevoegd aan de voorziening van het grondbedrijf, maar nu op de correcte wijze overgebracht naar onderwijshuisvesting. Dit heeft verder geen effect op het resultaat van de grondexploitatie Boschveld, noch op de algemene reserve van het grondbedrijf.

Bij andere projecten zijn er wel wijzigingen in de verwachte nadelige resultaten. Voor de projecten Empel Zuid, Rosmalense Plas, De Rietvelden en De Terp (Nuland-Oost) valt het resultaat naar verwachting positiever uit. In afwijking van de Marap gaan wij voor de projecten Brabantbad en Helftheuvel nu uit van een negatiever resultaat als gevolg van het aframen van de opbrengsten. Per saldo vloeit er € 1,0 miljoen terug in de algemene reserve van het grondbedrijf. Dit is inclusief de jaarlijkse rentetoevoeging.

Boekwaarde overige gronden en panden

De overige gronden en panden kenden per 1 januari 2018 een boekwaarde van € 83,2 miljoen. Deze gronden en panden maken geen onderdeel uit van een BIE. Dit onroerend goed wordt op termijn in ontwikkeling gebracht dan wel verkocht of geruild. Eind 2018 is deze boekwaarde gedaald naar € 80,9 miljoen. Dit is in grote mate het gevolg van de teruglevering van grond aan de V.O.F. Gasthuiskwartier.

De boekwaarde heeft zich afgelopen jaar als volgt ontwikkeld:

Noot:

(bedragen x € 1 mln.
(met correctie afrondingsverschillen))

Boekwaarde per 1-1-2018

83,2

+ kosten 2018

- kosten aankopen

1

1,0

- bouwkundige investeringen

2

2,0

3,0

-/- opbrengsten 2018:

- opbrengsten verkopen en subsidie

3

5,0

5,0

-/- verrekeningen met de algemene reserve

4

0,2

0,2

Boekwaarde per 31-12-2018

81,0

Tabel 6

1- De noordoosthoek van De Groote Wielen is een belangrijke nieuwe woningbouwlocatie voor onze gemeente. Afgelopen jaar kocht de gemeente voor ruim € 1,0 miljoen grond voor deze ontwikkeling. Deze tweede fase van De Groote Wielen zal in ontwikkeling komen na de realisatie van het centrumgebied in de eerste fase.

2- In de complexen Grasso en Tramkade (Kop van ’t Zand) zijn bouwkundige investeringen gedaan. Deze uitgaven mogen worden bijgeschreven op de boekwaarde. Op deze investeringen wordt vervolgens jaarlijks afschreven.

3- De grootste opbrengst is de verkoop van grond aan de V.O.F. Gasthuiskwartier. Deze grond was in 2013 aangekocht van de ontwikkelaar. Hiermee kreeg de V.O.F. voldoende financiële middelen om te kunnen starten met de sloop van het jaren ‘60/’70 deel van het ziekenhuis en werd invulling gegeven aan de wens van de gemeente om de ontwikkeling en realisatie van het Masterplan GZG zichtbaar van start te laten gaan. Conform afspraak heeft de V.O.F. in 2018 de grond teruggekocht van de gemeente.

4 – Op basis van regelgeving is het verplicht af te schrijven op enkele overige panden. Het gaat om binnenstadspanden, gebouwen Tramkade en gemeentelijke eigendommen in het winkelcentrum van Boschveld.

Getroffen voorziening Heesch West

Los van de voorzieningen op de BIE’s kennen we ook een op zichzelf staande voorziening Heesch West. Deze is gevormd ter afdekking van het aandeel van onze gemeente in het verwachte verlies bij de Gemeenschappelijke Regeling (GR) Heesch West. Dit verlies is bepaald op basis van de voorlopige grondexploitatie van deze ontwikkeling. Deze grondexploitatie is in 2018 geactualiseerd en sluit nog steeds met een exploitatietekort van € 43,7 miljoen. Voor de gemeente ’s-Hertogenbosch blijft de voorziening derhalve gehandhaafd op een niveau van € 25,3 miljoen (aandeel in Heesch West bedraagt 58%).

Op dit moment verkeert Heesch West nog steeds in een tussenfase. In het voorjaar van 2019 worden het voorontwerp bestemmingsplan en de Milieueffectrapportage (Mer) voor besluitvorming aan de deelnemende gemeenten aangeboden.

Boekwaarde kostenverhaalsprojecten

Bij een kostenverhaalsproject zijn er vaak eerder inkomsten dan uitgaven. In dat geval is de boekwaarde negatief. Toch is de huidige boekwaarde van deze kostenverhaalsprojecten ruim positief. Per 31 december 2017 is dit € 5,4 miljoen. Deze stand wordt verklaard door kosten Heesch West. Dit gaat niet om de kosten van de gronden, maar om andere kosten van dit project. Deze mogen volgens afspraak worden ingebracht in de GR Heesch West.

Over 2018 is een beperkt negatief resultaat van € 0,2 miljoen ontstaan op de overige kostenverhaalsprojecten. Dit wordt ten laste van de algemene reserve gebracht.

De algemene reserve en de risico’s

Het voeren van actief grondbeleid brengt risico’s met zich mee. De algemene reserve van het grondbedrijf dient ter afdekking van de risico’s die resteren, ondanks goed onderbouwde ramingen en nadat een reële waardering van de boekwaardes heeft plaatsgevonden.

De algemene reserve

Het saldo van de algemene reserve stijgt ten opzichte van 2017 naar € 22,8 miljoen. De ontwikkeling van de reserve in het afgelopen jaar kan als volgt worden toegelicht:

Noot:

(Bedragen x € 1 mln.)
(met correctie afrondingsverschillen)

Algemene reserve per 1-1-2018

18,3

Toevoegingen 2018

- winstnemingen BIE

Zie § 4.1.2

3,1

- minder benodigde voorziening BIE incl. rente

Zie § 4.1.3

1,0

- saldo erfpachtsgronden

1

0,5

- saldo jaarlijkse baten en lasten overige gronden en panden

2

0,2

- vennootschapsbelasting 2016 en 2017

3

1,6

6,4

Onttrekkingen 2018

- afdracht aan reserve grote werken

Zie § 4.1.2

0,2

- verrekeningen met de algemene reserve vanuit de overige gronden en panden

Zie § 4.1.4

0,2

- resultaat kostenverhaalsprojecten

Zie § 4.1.6

          0,2

- vennootschapsbelasting 2018

3

0,0

- overboeking naar Programma Spoorzone

4

1,3

1,9

Algemene reserve per 31-12-2018

22,8

Tabel 7

Veel van deze posten zijn al toegelicht in eerdere paragrafen. Als aanvulling hierop nog het volgende:

1-   Bij het grondbedrijf zijn erfpachtsgronden in beheer. Deze leveren over 2018 een positief resultaat op.

2-   De jaarlijkse exploitatiebaten en –lasten van de overige gronden en panden komen ten gunste of ten laste van de algemene reserve van het grondbedrijf. Als gevolg van een aantal verkopen van gronden en panden is er in 2018 een positief resultaat gerealiseerd.

3-  Sinds 2016 moeten gemeenten vennootschapsbelasting betalen over hun fiscale winsten bij ondernemersactiviteiten. Ook voor ons grondbedrijf is dit het geval. De Belastingdienst heeft eind 2018 meer duidelijkheid gegeven hoe de fiscale winst bij gemeentelijke grondbedrijven moet worden bepaald. Het effect hiervan is dat € 1,6 miljoen reeds betaalde Vennootschapsbelasting zal worden terugbetaald door de Belastingdienst. De verwachting is wel dat in de toekomst er fiscaal winsten op de projecten worden gerealiseerd en er alsnog Vennootschapsbelasting dient te worden afgedragen.
  Voor het jaar 2018 verwachten wij dat de te betalen vennootschapsbelasting eveneens nihil zal zijn.   

4- Bij de behandeling van het raadsvoorstel “Ontwikkelrichtingen en aanpak Spoorzone ’s-Hertogenbosch” dd. 6 maart 2018 heeft uw raad besloten € 1,3 miljoen beschikbaar te stellen voor het programma Spoorzone. Dit bedrag is gedekt uit de financiële ruimte binnen het grondexploitatieproject “Station”. Deze € 1,3 miljoen is onttrokken aan de algemene reserve van het grondbedrijf en gestort in een aparte reserve Spoorzone.

De risico’s van het grondbedrijf

In het kader van ons risicomanagement bepalen we jaarlijks welke risico’s volgens ons kunnen optreden bij de diverse projecten. Vervolgens schatten we per risico in wat het effect hiervan kan zijn in euro’s. Tot slot schatten we in wat de kans is dat het risico zich echt gaat voordoen (klein: 25%, middel: 50%, hoog: 75%). Met de rekensom ‘effect van het risico’ x ‘kans’ berekenen we de benodigde buffer.

Wij zien de volgende belangrijke risico’s voor onze projecten:

  • Vertraging uitgifte gronden
  • Lagere inkomsten als gevolg van marktontwikkelingen en maatschappelijke ontwikkelingen
  • Stijging van de rente
  • Hogere kosten als gevolg van tegenvallende aanbestedingsresultaten en onvoorziene gebeurtenissen
  • Project specifieke risico’s

Dit doen we voor de Bouwgronden in Exploitatie. Ook nemen we daarbij onze participatie in de GR Heesch West mee.

Hieruit volgt een benodigde risicobuffer voor de BIE’s van € 18,9 miljoen. Vorig jaar berekenden wij een benodigde algemene reserve van het grondbedrijf van € 18,7 miljoen. De lichte stijging van de benodigde risicobuffer voor de BIE’s is met name te verklaren door het feit dat de grondexploitatie Heesch West is geactualiseerd. Hierin zijn zowel hogere kosten als opbrengsten geraamd waardoor modelmatig de financiële effecten van de risico’s groter zijn. De kans van optreden van deze risico’s wijzigt echter niet.

Naast deze risicobuffer voor de BIE’s houden wij rekening met nadelen op de exploitatie van de overige gronden en panden. Hiervoor achten we het noodzakelijk binnen de algemene reserve een buffer aan te moeten houden van € 5 miljoen. De benodigde algemene reserve komt hiermee op een stand van € 23,9 miljoen.

Tot slot wijzen wij u nog op onze samenwerkingsverbanden met private partijen. Dit betreft de BV/CV Willemspoort, Haverleij B.V. en B.V. Paleiskwartier. Op basis van de meest recente financiële cijfers van deze vennootschappen zien wij geen aanleiding om daarvoor een aparte risicobuffer aan te houden.

Het geraamd eindresultaat

Bij een aantal BIE’s verwachten we een positief resultaat te gaan behalen. Op basis van de huidige ramingen gaat dit om een bedrag van ongeveer € 25,5 miljoen (2017: € 23,2 miljoen). Dit is een bedrag op eindwaarde. Maar deze positieve resultaten worden pas de komende jaren ook echt behaald. In de financiële rekenkunde wordt bij dit soort toekomstige bedragen vaak berekend wat de waarde per heden is. Dit noemen wij contant maken. De contante waarde van het geraamd eindresultaat bedraagt nu € 22,3 miljoen (2017: € 20,4 miljoen).

Dit geraamd eindresultaat wordt pas op termijn op basis van de POC-methode als winst genomen. Daarbij houden wij rekening dat een deel van het resultaat wordt afgedragen aan de reserve Grote Werken. Het restant van het geraamd eindresultaat is op termijn een aanvulling op het saldo van de algemene reserve (bedragen x € 1 mln.):

2017

2018

Toelichting

Geraamd eindresultaat BIE’s op contante waarde

20,4

22,3

Baseren wij op geactualiseerde grondexploitatiebegrotingen.

Geraamde afdracht reserve Grote Werken

-/- 3,3

-/- 3,5

Positieve BIE’s dragen af conform de nota Bovenwijks.

Totaal:

17,1

18,8

Tabel 8

In de managementrapportage hebben wij reeds gemeld dat het verwachte eindresultaat zich positief zou ontwikkelen. Als gevolg van gunstige marktontwikkelingen verwachten wij dat de opbrengsten in het project De Groote Wielen de komende twee jaar hoger uitvallen dan eerder ingeschat. Dit effect zien wij nu ook terug in het project De Hoef. Hierdoor is de stijging van het geraamd toekomstig eindresultaat hoger dan verwacht.

ga terug