Jaarverslag 2018 gemeente 's-Hertogenbosch

Grondbeleid

Algemeen beeld

Woningmarkt
De markt voor koopwoningen is nog steeds verhit, omdat de vraag naar woningen fors hoger ligt dan het aanbod. Door de flinke prijsstijgingen van de afgelopen jaren wordt een eigen huis voor steeds meer mensen onbereikbaar. Dat ziet men ook terug in het consumentenvertrouwen. De groep mensen die het een ongunstige tijd vindt om een huis te kopen is inmiddels groter dan de groep die het een goed moment vindt. Desondanks is het de verwachting dat landelijk de prijzen van de woningen de komende twee jaar blijven stijgen. Belangrijkste oorzaken hiervan zijn de aanhoudende lage hypotheekrente en het vooruitzicht dat het woningaanbod in de komende jaren krap zal blijven. Wel is de verwachting dat de prijsstijgingen zullen afvlakken.  

Net als bij bestaande woningen is het aanbod nieuwbouwwoningen beperkt. Door gebrek aan personeel en bouwmaterialen wordt de start van projecten uitgesteld of duurt de bouw van de woningen langer. Daarnaast gelden er stengere (wettelijke) eisen voor bouwbedrijven op het gebied van duurzaamheid waardoor plannen aangepast moeten worden. Gelet op de daling van het aantal afgegeven bouwvergunningen in 2018 valt er geen snelle kentering te verwachten.

De grond voor de bouw van nieuwbouwwoningen wordt deels door het grondbedrijf geleverd. Daarnaast worden ook woningen gebouwd op grond van private eigenaren. In 2018 heeft het grondbedrijf grond verkocht voor de realisatie van 549 woningen (2017: 536). De verwachting is dat vanwege de marktomstandigheden (gebrek aan personeel en materiaal in de bouwsector) dat er in 2019 minder grond verkocht zal worden voor de realisatie van woningen.

In onze grondexploitaties hebben de stijgende woningprijzen een positief effect gehad op de resultaten. Dit komt omdat de daarvan afgeleide grondprijzen mee stijgen. Wel zien wij dat de grondprijzen onder druk komen te staan door de stijgende bouwkosten. Hiermee moet rekening worden gehouden in de beoordeling van de financiële positie van het grondbedrijf.
Verder zetten wij ons grond(prijs)beleid in om duurzaamheidmaatregelen te stimuleren die vooruitloopt op de wettelijke verplichting (bijvoorbeeld nu BENG of NOM woningen realiseren in plaats van EPC 0,4 conform bouwbesluit). Een stimuleringsbijdrage passen wij onder andere toe in het project De Groote Wielen.

Ondanks de oplevering van 1.051 nieuwe woningen en 98 woonzorgeenheden in 2018 blijft de druk op de woningmarkt van de gemeente ’s-Hertogenbosch hoog, zowel in de koop- als (sociale-) huursector.

Commercieel vastgoed
Commercieel vastgoed betreft winkels, kantoren en bedrijven. Bij dit vastgoed is sinds 2016/2017 landelijk een krachtig herstel ingezet. In ’s-Hertogenbosch is de leegstand van kantoren en bedrijfshuisvesting gedaald naar een niveau van frictieleegstand van ca. 5%. De verkoop van nieuwe en bestaande kantoren binnen onze gemeente is afgelopen jaar gestegen naar het gemiddelde niveau van voor de crisis (ca. 25.000 m2 bvo per jaar).

Door de veranderende vraag dreigt in bepaalde kantoorsegmenten een zekere krapte te ontstaan. Dit geldt zeker in kwalitatieve zin. Er is nog beperkt aanbod (zowel nieuwbouw als in bestaand vastgoed) voor bedrijven, die zich willen vestigen op de OV locatie (Paleiskwartier + stationsomgeving). Voor kantoorgebruikers, die zich primair willen vestigen op een snelweglocatie, hebben wij de zichtzone van bedrijventerrein De Brand en bedrijventerrein Rosmalense Plas beschikbaar. Daarnaast kunnen deze vragers gebruik maken van aanbod in bestaand vastgoed. Verder kijken wij naar nieuwe ontwikkellocaties om aan de vraag naar kantoorruimte in de toekomst te kunnen voorzien.

Op enkele kantoorlocaties is sprake van structurele leegstand. Dat aanbod voldoet niet (meer) aan de door het bedrijfsleven gestelde eisen van kwaliteit, ligging en duurzaamheid. De transformatie van incourant kantoorvastgoed is in de periode 2014 – 2018 gestegen naar een gemiddeld niveau van ca. 20.000 m2 bvo per jaar. Dit ligt beduidend boven de vastgestelde doelstelling van ca. 12.500 m2 bvo per jaar.

Wat winkelvastgoed betreft is het aanbod in de binnenstad ook gedaald tot een niveau van frictieleegstand (ca. 5%). Dit ligt onder het landelijk gemiddelde.

In onze grondexploitaties houden wij voor bedrijfskavels rekening met een jaarlijks gemiddelde uitgifte van 1,5 hectare plus eens in de drie jaar een “grote vis” van 3 hectare. Dit komt neer op een gemiddelde van 2,5 hectare per jaar. Afgelopen jaar is er slechts 1 hectare uitgegeven. In de Marap gingen wij nog uit van circa 1,5 hectare.  Er is veel interesse in bedrijfskavels, maar dat heeft in 2018 nog niet tot verkopen geleid. Voor 2019 en 2020 zijn we op basis van de lopende gesprekken met partijen optimistisch over de afzet van bedrijfskavels. In 2020 is in ieder geval de afzet gepland van 3,4 hectare voor de nieuwbouw van de WeenerXL op de Rietvelden.
Op dit moment heeft de gemeente nog een actueel aanbod van ca. 56 hectare. Daarnaast wordt hard gewerkt aan het beschikbaar krijgen van bedrijventerrein Heesch West. Met dit bedrijventerrein wordt ingespeeld op huisvestingsbehoefte van (zeer) grootschalige logistiek, grote kavels ten behoeve van innovatieve bouwbedrijven en bedrijven die zich specifiek richten op circulaire economie en (duurzame) energie. Daarnaast biedt het terrein ruimte voor regionale verplaatsers. In de eerste fase wordt op deze locatie 50 hectare bedrijventerrein beschikbaar gesteld.

ga terug